Neue Grundsteuer - das ist wichtig für Eigentümer

Ab 2025 gilt in allen Bundesländern die neue GrundsteuerFoto: Pixabay / Bru-No

Neue Grundsteuer erfordert Steuererklärung 2022
Auch wenn die neue Grundsteuer erst 2025 in Kraft tritt, müssen Eigentümer:innen sich vorbereiten: Jeder Eigentümer eines Grundstücks muss 2022 eine Steuererklärung abgeben, der veranschlagte Zeitraum dafür ist der 1. Juli bis Ende Oktober 2022. Das gilt übrigens auch in einer Eigentümergemeinschaft. Hier ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter. Eine persönliche Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärung wird nicht erfolgen. Es wird aber eine öffentliche Bekanntmachung geben.

Welche Angaben müssen in der Steuererklärung gemacht werden?
Welche Daten in die Steuererklärung müssen, hängt zunächst davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Denn nach der Reform gilt in Deutschland nicht überall dasselbe Gesetz. Der Bundesgesetzgeber hat zwar ein so genanntes Bundesmodell erlassen, nach dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist. Dem haben sich aber nur die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Die übrigen Bundesländer haben eigene abweichende Gesetz erlassen, bei denen teilweise der Wert des Grundstücks nicht maßgeblich ist.

Welcher Grundstückswert gilt? 1. Ertragswert
Wenn das Grundstück in einem der Bundesländer liegt, in dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, kommt es darauf an, ob dieser Wert im Sachwertverfahren oder im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist. Im Ertragswertverfahren werden Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke bewertet. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen.

Damit das Finanzamt den Wert des Bodens ermitteln kann, sind zunächst der Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks anzugeben. Merkmale des einzelnen Grundstücks wie Ecklage, Zuschnitt, Vorder- und Hinterland, Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm- und Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen bleiben unberücksichtigt. Außerdem müssen Gemarkung und Flurstück angegeben werden.

Der Ertragswert des Gebäudes wird nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte. Das Gebäude muss in eine Baualtersklasse (Baujahr bis 1948, 1949 bis 1978, 11979 bis 1990 und 1991 bis 2000 und ab 2001) und die Wohnungen in Größenklassen (unter 60 m², 60 bis unter 100 m² und 100 m² und mehr) eingeordnet werden. Für Wohnungseigentum gelten dieselben Nettokaltmieten wie für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage, Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem Festwert von 35 Euro angesetzt.

Welcher Grundstückswert gilt? 2. Sachwert
Im Sachwertverfahren werden Grundstücke bewertet, die zu 80 Prozent oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. In diesen Fällen ist die Ermittlung der erforderlichen Daten etwas schwieriger. Zunächst muss auch hier die Größe des Grundstücks und der Bodenrichtwert angegeben werden. Zusätzlich ist die Gebäudeart, das Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer etwaigen Kernsanierung anzugeben Außerdem wird die so genannte Brutto-Grundfläche benötigt. Dabei handelt es sich um die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen des Bauwerks und deren konstruktive Umschließungen. Dieser Wert liegt den meisten Eigentümern bisher nicht vor. Da bei der Ermittlung besondere Regeln zu beachten sind, wird damit in der Regel ein Sachverständiger beauftragt werden müssen.

Diese Grundsteuer-Modelle gelten in den Bundesländern, die nicht dem Bundesmodell folgen
Bei Grundstücken in den Bundesländern, die das Bundesmodell nicht übernommen haben, gelten die jeweiligen Landesgesetze. In den meisten dieser Länder sind lediglich Angaben über die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes und die Lage des Grundstücks erforderlich. Die in den Ländern Saarland und Sachsen erlassenen Grundsteuergesetze folgen weitgehend dem Bundesmodell und verlangen ebenfalls eine Wertermittlung.

Baden-Württemberg
Baden-Württemberg hat ein so genanntes modifiziertes Bodenwertmodell eingeführt. Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.

Bayern
Bayern hat ein reines Flächenmodell eingeführt. Der Wert des Grundstücks und des Gebäudes spielt keine Rolle.

Hamburg
Hamburg hat eine so genanntes Wohnlagemodell eingeführt. Maßgeblich ist dabei die Fläche des Grundstücks, die Nutzfläche des Gebäudes sowie die Wohnlage. Die Einordnung der Wohnlage orientiert sich an dem Mietspiegel, der die Grundstücke in normale und gute Wohnlagen einteilt.

Hessen
Hessen hat ein so genanntes Flächen-Faktor-Modell eingeführt. Das Modell folgt im Prinzip dem Flächenmodell des Landes Bayern, ergänzt dieses aber um einen lagebezogenen Faktor.

Niedersachsen
Das Land Niedersachsen hat eine Fläche-Lage-Modell eingeführt. Es entspricht weitgehend dem Modell des Landes Hessen.

Saarland
Das Saarland hat zwar ein eigenes Grundsteuergesetz erlassen. Dieses folgt aber inhaltlich weitgehend dem Bundesmodell und weicht lediglich hinsichtlich der Steuermesszahl von dem Bundesmodell ab.

Sachsen
Das Land Sachsen hat ein so genanntes Nutzungsartmodell eingeführt. Es entspricht weitgehend dem Bundesmodell, sieht aber für verschiedene Nutzungsarten unterschiedliche Steuermesszahlen vor.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur maximalen Förderung: Jetzt interaktives eBook mit allen Infos holen und sofort loslegen!