Ratgeber VPB: Neues Bauvertragsrecht Baubeschreibung - ENERGIE-FACHBERATER

Neues Bauvertragsrecht: Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau Am 1. Januar 2018 ist das neue Bauver- tragsrecht in Kraft getreten. Es umfasst die Paragraphen 650a bis 650v des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und gilt für alle ab diesem Tag geschlosse- nen Verträge. Neu im BGB ist auch der sogenannte Verbraucherbauvertrag. Er verbessert die Rechtslage der privaten Bauherren. Verbraucher, die schlüsselfer- tig auf eigenem Grundstück neu bauen oder ganz umfassend sanieren wollen, ohne einen Architekten mit der Planung zu beauftragen, haben nun endlich auch (unter anderem) das Recht auf eine konkrete Baubeschreibung. Geregelt wird das in mehreren Para- graphen: Paragraph 650i BGB definiert den Verbraucherbauvertrag an sich, die Paragraphen 650j, 650k BGB die Bau- beschreibungspflicht im speziellen und Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) listet in seinem Para- graphen 2 den Inhalt der Baubeschrei- bung auf. Bauherren sollten diese Ge- setze frühzeitig lesen beziehungsweise sich dazu beraten lassen! Angebote endlich vergleichbar Früher waren viele Baubeschreibungen sehr vage. Oft fehlten Hinweise auf Mate- rial, Konstruktion, Dimension und techni- sche Ausstattung des geplanten Hauses. Offen blieb vielfach sogar, welche Leis- tungen im angebotenen Preis enthal- ten waren und welche überraschende, zusätzliche Extrakosten verursachen würden. Ungenaue Baubeschreibungen machten es Bauherren oft unmöglich, verschiedene Angebote zu vergleichen oder mit ihrem Budget genau zu planen. Baubeschreibung wird Vertragsinhalt In Zukunft haben Bauherren, die ohne eigenen Architekten schlüsselfertig bauen, das Recht auf eine Baubeschrei- bung – und diese muss sehr konkret sein. Sie wird im Regelfall auch automatisch Vertragsinhalt, es sei denn, Bauherren und Baufirma vereinbaren konkrete Än- derungen. Ob Änderungen nötig oder sinnvoll sind, sollten Bauherren während der Vertragsprüfung mit ihrem unab- hängigen Sachverständigen besprechen, denn manche Änderungswünsche sind technisch nachteilig, schwierig in der Bewirtschaftung und Wartung oder führen später zu deutlichen Mehrkosten. Hinweise auf Unwägbarkeiten Auch konkrete Baubeschreibungen ent- halten manchmal Unwägbarkeiten, die zu Mehrkosten führen können. Das kann zum Beispiel die Beschaffenheit des Baugrunds sein. Ist dieser bei Vertrags- schluss noch unbekannt, lassen sich auch Gründung und Keller nicht seriös planen und kalkulieren. Je nach Boden variie- ren die Kosten für den Bau des Kellers oder der Bodenplatte ganz erheblich. Das kann die Finanzierung der Bauher- ren ins Wanken bringen, und Bauherren sollten solche Punkte in keinem Fall un- geklärt lassen, bevor sie einen Vertrag unterschreiben. Wenn in Zukunft solche Unwägbarkeiten in der Baubeschrei- bung nicht erwähnt werden und auch der Hinweis auf mögliche Mehrkosten fehlt, dann kann sich der Bauunterneh- mer schadensersatzpflichtig machen: die Baubeschreibung stellt einen Spe- zialfall vorvertraglicher Informations- pflichten dar, deren schuldhafte Verlet- zung einen Schadensersatz begründet. Änderungen schriftlich vereinbaren Mitunter haben Bauherren Änderungs- wünsche. Diese müssen vorab geklärt und in den Vertrag hineinverhandelt werden. Das sollten schriftlich dokumen- tiert werden, zum Beispiel in einer Extra- liste, die dann bei Vertragsschluss zum Vertragswerk genommen wird. Wer ganz sicher sein will, lässt diese Änderungs- vereinbarung gesondert und datiert unterzeichnen, von der Baufirma und den Bauherren. Sind die Änderungen im Streitfall später nicht beweisbar, gilt die ursprüngliche Baubeschreibung. Besprechen Sie ihre Wünsche vorab mit Ihrem Bauherrenberater. Er weiß, was technisch machbar ist und was Sonder- wünsche eventuell kosten können. Termin muss genannt werden Außerdem muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, muss zumindest die Dauer ange- geben werden. So haben Bauherren Planungssicherheit, um ihre Finanzie- rung, den Umzug und die Kündigung der Mietwohnung zu organisieren. Abweichungen beim Bauträgervertrag Beim Bauträgervertrag ist einiges anders! Er zeichnet sich dadurch aus, dass stets Haus und Grund zusammen verkauft werden. Ein Bauträgervertrag muss deshalb immer notariell beurkun- det werden. Auch beim Bauträgerobjekt steht den Bauherren vorab eine detail- lierte Baubeschreibung zu, genauso wie bei jedem Schlüsselfertigobjekt, das Bau- herren auf eigenem Grund und Boden ohne eigenen Planer durchziehen. Einzige Abweichung: Während beim Ver- braucherbauvertrag die Baubeschrei- bung automatisch Teil des Bauvertrag wird, müssen beim Bauträgervertrag alle Positionen der Baubeschreibung (sowie die abweichenden Wünsche der Bauherren) einzeln im Notarvertrag aufgelistet werden. 14 Tage Zeit für Vertragsprüfung Der Bauträgervertrag muss also nach- her sehr genau abgeglichen werden mit der ursprünglichen Baubeschreibung. Dazu haben Bauherren 14 Tage Zeit. Der Notar muss ihnen den Vertrag entsprechend frühzeitig zukommen lassen. Nutzen Sie diese Zeit und lassen Sie den Vertragsinhalt noch einmal von Ihrem Sachverständigen prüfen, damit nichts vergessen wird. Achtung: Bauherren, die auf eigenem Grund schlüsselfertig bauen, sollten ihren Vertrag nicht in Einzelgewerke auf- spalten, denn dann handelt es sich nicht mehr um einen Verbraucherbau- vertrag! Nach ersten Erfahrungen des VPB mit dem neuen Bauvertragsrecht versuchen mache Baufirmen so, den Verbraucherbauvertrag und damit die Rechte der Bauherren auszuhebeln. Ratgeber für Bauherren und Immobilienkäufer Seite 1

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