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Expertenrat

Ein neuer Eigentümer in unserer WEG lässt den Dachboden dämmen. Er will, dass sich alle an den Kosten beteiligen. Ist das rechtens?

Frage von Erich  W. am 16.06.2024 

Ich wohne in einem Sieben-Familienwohnhaus im Erdgeschoss als Eigentümer seit 2019, das 1992 Erstbezug hatte. Ein neuer Eigentümer wohnt seit 2022 im Obergeschoss mit Dachschräge, Dachgaube und Holzdecke zum nicht ausgebauten Dachboden und nicht isolierten Dach. Der Eigentümer hat nach Bezug alle Eigentümer informiert, dass er die Wohnung sanieren wird. Jetzt hat er gefordert, dass die Holzdecke zum Dachboden und sämtliche Dachflächen von seiner Wohnung neu isoliert und von allen Wohnungseigentümern über eine Sonderumlage finanziert wird. Die derzeitige Rücklage beträgt etwa 8.000 Euro, das Angebot über die Isolierung der Decke und der Dachfläche beträgt 7.500 Euro. Welche Rechtslage nach GEG und weiteren Gesetzen besteht hierfür und kann die Bezahlung von der WEG gefordert werden?

Antwort von ENERGIE-FACHBERATER  

Ohne Einblick in die Vertragsgestaltung ist eine verbindliche Aussage aus der Ferne leider nicht möglich. Diese bekommen Sie von einem Experten für WEG-Recht.

Eine Pflicht zur Dachbodendämmung ist im Gebäudeenergiegesetz unter§ 47 geregelt. Hier heißt es: "Eigentümer eines Wohngebäudes sowie Eigentümer eines Nichtwohngebäudes [...] müssen dafür sorgen, dass oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügen, so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Die Pflicht nach Satz 1 gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügt."

Wichtig zu wissen: Diese Nachrüstverpflichtung war bereits nach früherem Recht bis zum 31. Dezember 2015 umzusetzen.

Die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllen Sie dabei bereits mit wenigen Zentimetern Dämmung im Dach oder auf dem Dachboden. Ein Energieberater aus Ihrer Region, kann feststellen, ob diese wie gefordert vorhanden ist. Ist das nicht der Fall, müssen Sie die oberste Geschossdecke oder optional das dämmen lassen.

Ist die Dachbodendämmung nicht gesetzlich vorgeschrieben, gilt § 21 des WEG-Gesetzes mit dem Titel: "Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen". Hier heißt es: "(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
1. die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2. deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1. [...]"

Wichtig zu wissen ist, dass die Wohnungseigentümer eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen können. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

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Bitte beachten Sie: Unser Expertenrat "aus der Ferne" kann den Vor-Ort-Termin mit einem Energieberater oder Sachverständigen nicht ersetzen. Wir beantworten alle Fragen nach bestem Wissen, aber nicht rechtlich verbindlich, und übernehmen keine Haftung. Die Experten liefern einen Anhaltspunkt, wie eine Lösung des jeweiligen Problems aussehen könnte und welche Fragen der Hausbesitzer dazu noch klären muss.
 
 
 
 

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