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Expertenrat

Welche Vorgaben macht die EnEV bei einem Hauskauf? Müssen Mieter einer Sanierung zustimmen?

Frage von Carsten S. am 08.12.2016 

Wir beabsichtigen den Kauf eines Hauses (Doppelhaushälfte) von 1940. Die Immobiliengesellschaft (derzeitiger Eigentümer) vermietet das Haus bereits seit 30 Jahren an eine Dame mittleren Alters. Die Mieterin erhält bei Verkauf ein 10-jähriges Wohnrecht. Ich gehe davon aus, dass wir das Haus nach EnEV modernisieren müssen. Bisher ist nicht einmal das Dach gedämmt. Weiterhin verfügt das Haus über einfach verglaste Fenster und besitzt noch einen Kohleofen. Es gibt keinen Energieausweis. Wir wissen nicht, welche Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen sind und ob diese nicht sogar schon vor Verkauf vom jetzigen Eigentümer durchgeführt werden müssen.

Zudem ist uns nicht bekannt, ob wir die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich umsetzen können, da die jetzige Mieterin vermeiden möchte, dass die derzeitige Kaltmiete von 296 EUR/Monat angehoben wird. Muss die jetzige Mieterin der Sanierung zustimmen und darf dann auch die Miete angehoben werden? Um welche Sanierungsmaßnahmen kommen wir nicht herum? Was haben wir sonst zu beachten?  

Antwort von ENERGIE-FACHBERATER  

Geht es um den Kauf eines Gebäudes, ist der aktuelle Eigentümer nach § 16 der aktuell gültigen Energieeinsparverordnung dazu verpflichtet, einen Energieausweis auszustellen. Die wichtigsten Werte dazu müssen bereits in einer gewerblichen Immobilienanzeige veröffentlicht werden. Was der Energieausweis über die Immobilie aussagt, erklärt Matthias Dörr im Beitrag "Energieausweis für Mieter, Haus- und Wohnungskäufer

Die zu erbringenden Nachrüstpflichten beziehen sich im Wesentlichen auf folgende Punkte:

  • den Einbau einer Heizungsregelung.
  • den Einbau von Heizkörperthermostaten.
  • den Austausch alter Heizungen
  • das Dämmen von Rohrleitungen im unbeheizten Bereich
  • das Dämmen der Decke zum unbeheizten Dachgeschoss, sofern diese frei zugänglich und das Dach nicht gedämmt ist

Detaillierte Informationen zu den jeweiligen Austauschpflichten finden Sie auf der Seite "Energieeinsparverordnung"


Mit Ausnahme der Heizungsregelung und der Heizkörperthermostate - diese Maßnahmen sind in jedem Fall pflicht - sind alle Maßnahmen erst bei Verkauf zu erbringen, sofern der Eigentümer das Haus bereits vor Februar 2002 selbst bewohnt hat. Da das nach Ihrer Beschreibung nicht der Fall ist, sollte die Immobiliengesellschaft als Eigentümerin des Gebäudes für die Nachrüstpflichten verantwortlich sein.

Mit einem Kauf gehen die Nachrüstpflichten der EnEV auf Sie über.

Planen Sie sonstige Sanierungsarbeiten, wie etwa den Austausch alter Fenster oder die Dämmung von Dach, Fassade oder Keller, sind dabei die U-Werte der EnEV einzuhalten.

Um Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen vor dem Kauf die Besichtigung mit einem Energieberater aus Ihrer Nähe. Dieser kann den Sanierungsstau erkennen und die anfallenden Kosten abschätzen. Einen Energieberater finden Sie zum Beispiel über die Energieberater-Suche

Geht es um die Mieter, herrscht generell eine Duldungspflicht. Das heißt, solange die Sanierungsarbeiten ordentlich und fristgerecht angekündigt werden, ist eine Zustimmung nicht nötig. In einzelnen Fällen hat der Mieter allerdings die Möglichkeit der Sanierung durch einen Härtefall zu widersprechen. Gründe dafür können für den Mieter unzumutbare Umstände oder ein zu hoher Anstieg der Miete sein. Die Härtefallregelung tritt nicht in Kraft, wenn die Sanierung baurechtlich vorgeschrieben ist oder die Immobilie durch die Sanierung auf einen allgemein üblichen Zustand gebracht wird.

Bitte beachten Sie: Unser Expertenrat "aus der Ferne" kann den Vor-Ort-Termin mit einem Energieberater oder Sachverständigen nicht ersetzen. Wir beantworten alle Fragen nach bestem Wissen, aber nicht rechtlich verbindlich, und übernehmen keine Haftung. Die Experten liefern einen Anhaltspunkt, wie eine Lösung des jeweiligen Problems aussehen könnte und welche Fragen der Hausbesitzer dazu noch klären muss.
 
 
 
 

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