Welche Sanierungsarbeiten sind im Altbau Pflicht und welche Arbeiten können wir in Eigenregie durchführen?

Frage von Anika N. am 22.01.2021

Wir spielen mit dem Gedanken, einen Altbau zu kaufen. Nun haben wir uns bereits etwas belesen, was wir verpflichtend sanieren/erneuern müssten. Der Heizkessel muss erneuert werden, falls Gas oder Öl und wenn er älter als 30 Jahre ist? Das Dach bzw. die Obergeschossdecke muss nur saniert/gedämmt werden, wenn es eine gewisse Norm/Dämmung nicht entspricht? Als Laie kann natürlich nicht beurteilt werden, ob die Obergeschossdecke die energetischen Anforderungen erfüllt. Wenn dem Altbau ein aktueller bedarfsorientierte Energieausweis vorliegt (Gültigkeit bis 2030; Energieeffizienz F), kann dann automatisch davon ausgegangen werden, dass die Dämmung der Obergeschossdecke dieser Norm entspricht?

Zweite Frage: Wenn mehr als 10 Prozent erneuert wird, beispielsweise der Fenster, Fassade etc. MUSS es nach energetischen Vorschriften saniert werden? Das würde aber doch automatisch bedeuten, dass einer Sanierung in Eigenregie unmöglich ist? Oder sehe ich das falsch? Durch die energetischen Vorschriften ist man ja dann gezwungen, Gewerke und teure Handwerker zu bezahlen? Mein Mann ist beispielsweise handwerklich sehr begabt, wir würden gern so viel wie möglich selbst sanieren. Das wäre aber eigentlich so nicht mehr möglich? Oder übersehen wir da nun etwas? Was dürften wir in einem Altbau eigenhändig erneuern/sanieren, ohne tausend Vorschriften beachten zu müssen? Gibt es da überhaupt noch Spielräume/Freiheiten für Hobbyhandwerker?

Antwort von ENERGIE-FACHBERATER

Der Austausch der Heizung ist nur dann Pflicht, wenn diese 30 Jahre alt ist, mit Öl oder Gas läuft und noch nicht auf Niedertemperatur- oder Brennwerttechnik basiert. Lassen sich die Vorlauftemperaturen zum Beispiel raum- oder außentemperaturabhängig dauerhaft auf unter 50 bis 60 Grad Celsius begrenzen, sodass das Heizungswasser problemlos mit 35 bis 40 Grad Celsius in die Heizung einströmen kann, handelt es sich mindestens um eine Niedertemperaturheizung, die von der Pflicht nach § 72 GEG ausgenommen ist.

Ob das Dach beziehungsweise die oberste Geschossdecke den Vorgaben entspricht, lässt sich aus der Ferne leider nicht beurteilen. Ist eine Dämmung von mindestens drei bis fünf Zentimetern vorhanden, können Sie jedoch davon ausgehen. Damit ist zu rechnen, wenn das Haus mindestens den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 entspricht.

Sind Sie sich unsicher, kann ein Energieberater die Punkte vor Ort prüfen und konkrete Informationen geben.

Die 10-Prozent-Grenze bezieht sich immer auf die entsprechende Bauteilfläche. Das heißt: Tauschen Sie mehr als 10 Prozent der Fenster im Haus aus, müssen die neuen Fenster den energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen. Analog gilt das auch für Haustüren oder Dämmarbeiten (hier je Bauteiltyp, also beispielsweise Fassade, Dach oder Kellerwände).

Gegen die Umsetzung der Arbeiten in Eigenregie spricht grundsätzlich nichts. Das ist ohne Weiteres möglich, sofern Sie sich an die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (U-Werte etc.) halten. Energieberater der Energie-Effizienz-Experten-Liste stehen Ihnen hier beratend und prüfend zur Seite.

Anders ist das, wenn Sie Fördermittel beantragen. In diesem Fall gibt es heute überwiegend eine Fachhandwerker-Pflicht. Die technischen Anforderungen sind dann aber auch deutlich höher als die des GEGs.

Update zum 01.01.2023: Eigenleistungen sind im Rahmen der BEG wieder förderbar - und das bei Einzelmaßnahmen am Haus, an der Heizung und bei ganzheitlichen Sanierungsvorhaben zum Effizienzhaus. Was dabei zu beachten ist, wenn Sanierer Fördermittel für Eigenleistungen ab 01. Januar 2023 beantragen wollen, haben wir im Beitrag "Förderung von Eigenleistungen bei der Sanierung - so geht's" zusammengefasst.

Unser Tipp: Begehen Sie das Objekt vor dem Kauf mit einem Energieberater, der Sie auf die wichtigsten Sanierungsarbeiten (verpflichtend, nötig oder empfohlen) hinweisen kann. Nach § 80 GEG ist ein unentgeltliches Gespräch mit einem Energieberater bei dem Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern oftmals sogar Pflicht.

Schritt für Schritt zur maximalen Förderung? Wie das funktioniert und welche Förderalternativen Sie haben, zeigen unsere interaktiven Förder-eBooks!

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Bitte beachten Sie: Unser Expertenrat "aus der Ferne" kann den Vor-Ort-Termin mit einem Energieberater oder Sachverständigen nicht ersetzen. Wir beantworten alle Fragen nach bestem Wissen, aber nicht rechtlich verbindlich, und übernehmen keine Haftung. Die Experten liefern einen Anhaltspunkt, wie eine Lösung des jeweiligen Problems aussehen könnte und welche Fragen der Hausbesitzer dazu noch klären muss.

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